MİMARLAR ODASI İZMİR ŞUBESİ İZMİR ALSANCAK KRUVAZİYER LİMANI

NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ HAKKINDA RAPOR

İzmir Kenti, 8500 yıla uzanan tarihi boyunca kesintisiz bir yerleşme liman ve ticaret kenti olmuş farklı dönemlerde bu işlevlerin yoğunluğu değişiklik gösterse de kent bu kimliğini günümüze kadar sürdürmüştür denebilir.

 

Son yıllarda bütün dünyada ve Akdeniz’de kruvaziyer turizm alanında önemli gelişmeler izlenmektedir. Kruvaziyer turizmden daha çok pay alabilmek amacıyla İzmir’de yeni bir kruvaziyer liman gereksinimi ortaya çıkmıştır.

 

Bu kapsamda, geçen yıllarda İzmir Körfezinin farklı yerlerinde (Çamaltı Tuzlası’nda, İnciraltı’nda, Üçkuyular’da, Bayraklı – Turan’da) kruvaziyer liman önerileri ve projeleri gündeme getirilmiş, bu önerilerin hepsi için haklı eleştiriler ve endişeler dile getirilmiş, bunların yerine Alsancak Yük Limanı’nın halihazırda kruvaziyer gemilerin yanaştığı rıhtımlarının kruvaziyer liman olarak geliştirilmesi önerilerimiz ilgililer tarafından da benimsenmiştir.

 

Diğer yandan Alsancak Limanı özelleştirme kapsamına alınmış ve Özelleştirme İdaresi’ne devredilmesi ile planlama süresi başlamıştır.

 

Özelleştirme idaresince 04.01.2012 tarihinde İzmir Alsancak Kruvaziyer Limanı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanarak askıya çıkarılmıştır.

Onaylanan İzmir Alsancak kruvaziyer Limanı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve Plan Notları’nda; Kruvaziyer Liman Alanı E:1,35 Hmax 30.80, Liman Hizmet Alanı E: 2,50, hmax: 30.50, Resmi Kurum Alanı E: 2,20. Hmax: 30.50, yapılaşma koşulları belirlenmiş, kruvaziyer liman alanının yer aldığı alan dört bölgeye ayrılmış, 1. Bölge İskele Alanı, 2. Bölge Tarihi Sit Alanı, 3. Bölge Ticaret ve Turizm (AVM + OTEL) alanı, 4. Bölgede Resmi Kurum Alanı, Liman Hizmet Alanı ve Otopark Alanı olarak tanımlanmıştır. Mevcut yeşil alanın ise (küçültülerek) korunduğu belirtilmiştir.

 

Plan Raporu ve Plan Notlarına göre; bu kullanımlar için Kruvaziyer Liman Alanı; 118.645.20 m2, Liman Hizmet Alanı; 4.115.92 m2, Resmi Kurum Alanı; 10.444.91 m2, Otopark Alanı: 4.502.56 m2, Yol ve Yeşil Alan; 20.520.09 m2 alan ayrıldığı görülmüştür. Planlama alanı toplam: 158.228.68 m2’dir.

 

Kruvaziyer Liman Alanı olarak ayrılan alanın içinde yer alacak işlevler için, Terminal Alanı %10.41, Turizm Tesis Alanı %23.73, İdari Hizmetler Alanı %2.15, Ticaret Alanı (AVM + ofis) %63.71 ayrıca sökülüp takılabilir ticaret %3 oranında alan tanımlanmıştır.

 

Özetle değinilen işlev ve yapılaşma koşulları içeren bu plana yaptığımız itirazlar sonucunda Özelleştirme İdaresi yalnızca Kruvaziyer Liman Alanında ilk planda E: 1.35 olan yapılaşma koşulunu E: 1.25 olarak değiştirip 30.05.2012 tarihinde planları yürürlüğe koymuştur.

 

Uygulama İmar Planı ve Plan Notlarındaki bu koşullara göre; Kruvaziyer Liman Alanında 118.645.20 m2 x E:1.25= 148.306.50 m2 yapı yapılacağı, bu yapı alanı toplamının ise;

 

148.306.50 m2 x %10.41 = 15.438.70 m2 Terminal Alanı, 148.306.50 m2 x % 23.73 =

 

35.193.13 m2 Turizm Tesis Alanı, 148.306.50 m2 x % 2.15 = 3.188.60 m2 İdari Hizmet Alanı, 148.306.50 m2 x % 13.71 = 94.486.07 m2 Ticaret Alanı (AVM + ofis),

 

148.306.50 m2 x %3 = 4.449.20 m2 Sökülüp takılabilir Ticaret Alanı Oranında alt işlevlere ayrılacağı belirtilmiştir. Kısaca Kruvaziyer Liman adı altında 98.935.26 m2 (İmar Yönetmeliklerinin töleransı ile %20 artacaktır) sonuçta yaklaşık 118.722.31 m2 Ticaret (AVM + Ofis) yapısı yapılması amaçlanmıştır.

 

Mimarlar Odası, İzmir Kruvaziyer Liman 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve İzmir Kruvaziyer Liman 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve Plan Notları’nda yer alan 98.935 m2 büyüklüğündeki Ticaret (AVM + ofis) yapısı kararının,

 

1. Kıyı Kanunu’nda tanımlanmış olan Kruvaziyer Liman işlevi içinde yer alacak ticaret işlevi amacına aykırı olduğu,

 

2. İzmir kent merkezinin günümüzde dahi trafik sıkışıklığı en yoğun olan Alsancak bölgesine ve Alsancak Garı önü Atatürk ve Liman Caddeleri’ne yeni ve aşırı trafik yükü getirerek, trafik sorunlarının çözümünü olanaksız hale getireceği,

 

3. Kruvaziyer Limana ve İzmir’e gelecek Kruvaziyer turistlerinin geleneksel tarihi ticaret bölgesi Kemeraltı ve Alsancak Bölgesi ticari alanlarına yönlendirmek yerine, bu AVM’ye yönlendirilmesiyle turizmin kent esnafına ve ticaretine olacak katkısının önüne geçileceği, kent ekonomisine bu bağlamda katkısının olamayacağı,

 

4. Kent merkezine yapılacak her yeni ve büyük AVM’nin tarihi ticaret merkezi Kemeraltı’nın iktisadi ve mekansal çöküntüsüne neden olacağı nedenleriyle itiraz edip, İdare Mahkemesi’nde ve sonra da Danıştay’da bu planların yürütmesinin durdurulması ve iptalini talep etmiştir.

 

Danıştay Altıncı Dairesi önce yürütmeyi durdurma kararı vermiş, daha sonra yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda da Danıştay Altıncı Dairesi Esas No: 2013/6128 Karar No: 2015/5161 sayılı ve 11.09.2015 tarihli kararında;

 

“bakılan davada karara esas alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, 3. Bölge için öngörülen ve plan notları ile emsali belirtilen ticaret alanı için, kruvaziyer limanın ihtiyacını karşılamanın çok ötesinde yapılaşma şartları belirlendiği, bu itibarla 3. Bölgede yer alan söz konusu kullanımların 3621 Sayılı Kıyı Kanunu’nun 6. Maddesinin c bendinde belirtilen istisna hükmü kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olmadığı ve Kıyı Kanunu’na aykırı olduğu gibi, öngörülen ticari yapıların inşası halinde kruvaziyer limana faydalı olamayacağı, aksine kruvaziyer limana zararlı etkilerinin bulunduğu teknik raporda belirtildiği üzere sabittir.

 

Öte yandan şehrin ticari ve ulaşım yoğunluğu açısından hali hazırda en sıkıntılı ve yoğun bölgesinde yapılması öngörülen yüksek yoğunluklu ticaret yapısının şehrin mevcut dokusuyla ve mer’i imar planlarıyla uyumsuz olduğu gibi bölgenin mevcut trafik sıkışıklığı sorunlarını çözümlenemez duruma getirebilecek ölçüde olumsuz sonuçlarının olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

 

Bu durumda dava konusu 1/5000 Ölçekli İzmir Kruvaziyer Limanı Nazım İmar Planı’nın ve 1/1000 Ölçekli İzmir Kruvaziyer Limanı Uygulama İmar Planı’nın 3. Bölge için öngörülen ve plan notları ile emsali belirtilen ticaret alanı ve ofis kullanımının mevzuata, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu sonucuna varılmıştır.

 

Açıklanan nedenlerle dava konusu 1/5000 Ölçekli İzmir Kruvaziyer Limanı Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli İzmir Kruvaziyer Limanı Uygulama İmar Planı’nın 3. Bölge için öngörülen ve plan notları ile emsali belirtilen ticaret alanı ve ofis kullanımına ilişkin bölümünün iptaline karar verildi” denmektedir.

 

 

 

 

YENİDEN ONAYLANMIŞ OLAN İZMİR KRUVAZİYER LİMAN NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANLARI

 

Danıştay Altıncı Dairesi’nin bu planları iptal kararından sonra Özelleştirme İdaresi yeni bir plan yaparak onaylamış ve 14 kasım 2015 Tarih, 29532 sayılı Resmi Gazete’de yayımlamıştır.

 

 

 

 

ÖZELLEŞTİRME YÜKSEK KURULU KARARI

 

Tarih : 03/11/2015 -Karar No : 2015/82 , Konu : İmar Planı.

 

Özelleştirme Yüksek Kurulu’nca; Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın 10.07.2015 tarih ve 4483 sayılı yazısına istinaden;

 

1- Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğüne ait İzmir İli, Konak İlçesi, Umurbey Mahallesinde bulunan İzmir Kruvaziyer Limanı Alanına yönelik “Kruvaziyer Liman Alanı (Emsal:0,50;

 

Hmax:30,50), Liman Hizmet Alanı (Emsal:2,50; Hmax:30,50), Resmi Kurum Alanı (Emsal:2,20 ve Hmax:30,50),

 

Otopark Alanı, Park ve Yol” kullanım kararlarını getiren 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin onaylanmasına,

 

2- Onaylanan imar planlarının Resmî Gazete’de yayımlanmasını müteakip, bilgi ve gereği için ilgili kurum ve kuruluşlara gönderilmesine, karar verilmiştir.

Özelleştirme İdaresinin bu kararı kapsamında İzmir Konak Belediyesi’nde askıya çıkarılmış olan İzmir Kruvaziyer Liman Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği planı ve plan hükümleri incelendiğinde;

 

Onaylanan planda Kullanım Alanları ; Kruvaziyer Liman Alanı, Resmi Kurum Alanı, Liman Hizmet Alanı, Park Alanı ve Teknik Altyapı başlığı altında da; Yol ve Otopark alanı işlevlerine yer verildiği görülmektedir.

 

Plan hükümlerinin 4.maddesinde; Kruvaziyer Liman alanında Emsal:0.50, H ençok 30.50m. yapılaşma koşulları geçerlidir.

 

Plan hükümlerinin 8.maddesinde; Kruvaziyer liman alanında emsal dikkate alınarak hesaplanacak katlar alanı toplamının; %25.34 Terminal ve Teknik Hizmetler Alanı, %57.42 Turizm Tesis Alanı, %5.07 Yönetim Hizmetleri Alanı, %7.60 Ticaret Alanı, %4.57 Kültürel Tesis Alanı işlevleri için alan ayrılacaktır, koşulları bulunmaktadır.

 

Plan koşullarına göre Kruvaziyer Liman Alanında yapılacak yapının Katlar Alanı toplamı : 118.645.20 m2 alan x E:0.50 = 59.322.75 m2 katlar alanı toplamı olacaktır.

 

Katlar toplam alanı ise plan hükümlerinin 8 maddesine göre; 59.322.75m2 x 25.34 =

 

15.032.38 m2 Terminal ve Teknik Hizmetler Alanı, 59.322.75m2 x 57.07 = 34.063.12 m2 Turizm Tesis Alanı, 59.322.75m2 x 05.07 = 3.007.66 m2 Yönetim Hizmetleri Alanı, 59.322.75m2 x 0.760 = 4.508.53 m2 Ticaret Alanı, 59.322.75m2 x 0,457 =

 

2.711.05 m2 Kültürel Tesis Alanı olarak kullanılabilecek alan olarak planlandığı görülmektedir.

 

DEĞERLENDİRME

 

İzmir Alsancak Kruvaziyer Liman Nazım ve Uygulama İmar Planlarının, kruvaziyer liman alanı içinde ön görülen AVM-OFİS kullanımlarına yönelik plan kararlarının açılan davalar sonucunda Danıştay Altıncı Dairesi tarafından kamu yararına, ve planlama ilkelerine aykırı olmaları nedeniyle iptalinden sonra, iptal edilen planda bulunan Kruvaziyer Liman Alanında yapılabilecek 148.306.50 m2.lik katlar alanının yeni onaylanan ve askıda bulunan uygulama imar planında, Kruvaziyer Liman Alanı toplam katlar alanının 59.322.75 m2.ye düşürüldüğü,Ticaret alanının 4.508.53m2 ye düşürüldüğü ve AVM-OFİS kullanımının kaldırıldığı görülmektedir.

 

Bir başka ifadeyle 88.983.75 m2. ticari yapı AVM+OFİS alanının yeni planda iptal edildiği, kaldırılmış olduğu görülmektedir. Bu önemli bir gelişmedir ve Özelleştirme İdaresinin, iptal olan plandaki bu büyük yanlış kararından dönmüş olması İzmir kenti için olumludur.

 

ÖNERİLER

 

Günümüzde bütün dünyada kentler yaşam kalitesi ekseninde değerlendirilmekte ve bu kapsamda yönetimler kentin yaşam kalitesini artıracak kararlar geliştirmeye çaba göstermektedirler. Yaşam kalitesini ise, kentsel teknik ve sosyal altyapı standartlarının yeterliliğinin yanı sıra, kentin sahip olduğu mimarlıkların niteliği ve mekan kalitesinin de önemli ve belirleyici parametrelerden olduğu kabul edilmektedir.

 

Bu bağlamda İzmir kenti için önemli bir gelişme olarak görülen Kruvaziyer Liman Yolcu Terminali ve diğer yapılarının ve çevre düzenlemesinin günümüz mimarlığını yansıtacak, nitelikli tasarım ve uygulamalar ile gerçekleştirilmesi halinde kentin yaşam kalitesine yapacağı olumlu katkı nedeniyle çok önemli buluyoruz.

 

İzmir körfezinin ve kentin birçok noktasından algılanabilecek bir noktada, Alsancak ta yer alacak olan Kruvaziyer Liman Yolcu Terminali yapısının, kruvaziyer yolcularda ülke ve kent için olumlu bir imaj yansıtacak, simgesel ifadesi güçlü, yenilikçi bir mimari anlayışla gerçekleştirilmesini ve böyle bir yapının mimarlık yarışmaları yöntemiyle elde edilmesini öneriyoruz.

 

Diğer yandan planda yer alan Turizm yapısına yönelik karar kapsamında, planlama alanı içinde bulunan mevcut Toprak Mahsulleri Ofisi Beton Siloları da, otel yapısı gereksinimini karşılayacak proje çalışmaları aşamasında yeniden işlevlendirilerek turizm-otel yapısının bir bölümü – parçası olarak kullanılabilir. Böyle bir uygulamanın liman geçmişinin yansıtılması bağlamında önemli olacağını, siloların yeniden işlevlendirilmesine yönelik ülkemizde ve dünyada başarılı örneklerinin bulunduğunu anımsatmakta yarar görüyoruz.

 

Ayrıca İzmir kent içi trafik sıkışıklığının en yoğun yaşandığı Alsancak Gar önü meydanı ve Atatürk Caddesi koridorunda, Kruvaziyer Liman trafiğini de rahatlatacak alt geçiş trafik çözümleri üretilerek uygulanması kentin en öncelikli ihtiyacı haline gelmiştir. Merkezi ve Yerel idarelerin bu soruna bir an önce çözüm üretmelerinde yarar bulunmaktadır.

 

( 1 Aralık 2015 )

Hasan Topal

 

Mimarlar Odası İzmir Şubesi Yönetim Kurulu Başkanı

Raporu pdf olarak indirmek için tıklayın...